ההבדלים בין רכישת נכס חדש לנכס ישן
רכישת נכס בקפריסין הפכה בשנים האחרונות לפופולרית בקרב ישראלים – בזכות הקרבה הגיאוגרפית, המחירים האטרקטיביים והאפשרויות להשקעה משתלמת. אך לפני שמתחילים את התהליך חשוב להבין היטב את כלל העלויות הנלוות לעסקה – מעבר למחיר הנכס עצמו.
בכתבה זו נפרט את כל ההוצאות והמיסים הכרוכים ברכישת נכס בקפריסין, כדי שתגיעו מוכנים לעסקה – בלי הפתעות בדרך.
רוכשים רבים מתלבטים בין דירה חדשה מקבלן לבין נכס יד שנייה. בקפריסין יש הבדלים ברורים בין שני הסוגים, שיכולים להשפיע הן על עלות הרכישה והן על התחזוקה והכדאיות הכלכלית לאורך זמן על מנת להקל עליכם ולתת לכם אולי עוד מספר נקודות למחשבה, יצרנו עבורכם טבלה המשווה ביניהם:
| קריטריון | נכס חדש מקבלן | נכס יד שנייה |
|---|---|---|
| מע”מ על הרכישה | כן – 19% על כל הנכס (או 5% בהטבה לרוכשים למגורים) | לא חל מע”מ |
| מס העברת בעלות | פטור (כאשר הנכס חייב במע”מ) | כן – לפי מדרגות: 3% עד 8% בהתאם לשווי הנכס |
| אחריות קבלן | קיימת – לרוב 2–10 שנים בהתאם לסוג הליקוי | אין אחריות – הרוכש אחראי לכל תיקון |
| סטנדרטים של בנייה | מודרניים – תשתיות חדשות, בידוד, תקני בטיחות אירופיים | משתנים – תלוי בגיל הנכס ובאיכות התחזוקה לאורך השנים |
| כניסה לנכס | תלוי במצב הפרויקט – לעיתים מיידי ולעיתים נדרש להמתין לסיום בנייה | מיידית (אם פנוי) |
| אפשרות להתאמה אישית | קיימת בשלבי בנייה – ניתן לבחור ריצוף, גימורים, מטבח ועוד | מוגבלת – דורשת שיפוץ לאחר הרכישה |
| עלות רכישה כוללת | גבוהה יותר בשל המע”מ, אך חוסכת מס העברה | נמוכה יותר אך כוללת מס העברה ולעיתים גם עלויות שיפוץ |
| עלויות תחזוקה בטווח קצר | לרוב נמוכות – מערכות חדשות ואחריות קבלן | עלולות להיות גבוהות – בלאי טבעי, החלפת מערכות ותיקונים |
| מיקום גיאוגרפי | לעיתים בשכונות חדשות או אזורים מתפתחים | לרוב במיקומים ותיקים, מרכזיים או מבוססים יותר |
| פוטנציאל השכרה | מתאים להשכרה תיירותית – נכסים חדשים נחשבים אטרקטיביים במיוחד למטיילים | יכול להתאים להשכרה קבועה או תיירותית – תלוי במצב הנכס ובמיקומו |
סיכום תמציתי:
נכס חדש: מתאים למי שמעדיף נכס ללא צורך בשיפוצים, עם תקני בנייה עדכניים, אחריות קבלן וחיסכון במס העברה. מתאים לרוכשים לטווח ארוך או להשכרה תיירותית.
נכס יד שנייה: אפשרות טובה לרכישה מיידית ובמחיר התחלתי נמוך יותר, אך כדאי לקחת בחשבון עלויות שיפוץ ותחזוקה וכן את מס העברה שיחול.
לצורך המחשה, הנה דוגמה מפורטת ואובייקטיבית להשוואת העלויות הכוללות בין רכישת נכס חדש מקבלן לבין נכס יד שנייה, עבור דירה בשווי 300,000 אירו בקפריסין.
דוגמה: דירה בקפריסין בשווי 300,000 אירו
| סעיף עלות | נכס חדש מקבלן (300,000 €) | נכס יד שנייה (300,000 €) |
|---|---|---|
| מע”מ (VAT) | 5% = 15,000 € (למגורים, בהטבה) | לא חל |
| מס העברת בעלות | פטור | מחושב לפי מדרגות: |
| – 3% על 85,000 € = 2,550 € | ||
| – 5% על 85,000 € = 4,250 € | ||
| – 8% על 130,000 € = 10,400 € | ||
| סה”כ מס העברה: 17,200 € | ||
| שכר טרחת עו”ד | 1,500 € (משוער) | 1,500 € (זהה) |
| אגרות רישום ומסמכים | 200 € | 200 € |
| עלויות שיפוץ/תחזוקה מיידיות | 0 € (חדש לגמרי) | 5,000–10,000 € (שדרוגים/תיקונים) |
סיכום עלויות כוללות:
| סוג הנכס | עלות בסיסית | מיסים ואגרות | שכר עו”ד + הוצאות | תחזוקה ראשונית | סה”כ עלות כוללת |
|---|---|---|---|---|---|
| חדש מקבלן | 300,000 € | 15,000 € (מע”מ) | 1,700 € | 0 € | 316,700 € |
| יד שנייה | 300,000 € | 17,200 € (מס העברה) | 1,700 € | 7,500 € (ממוצע) | 326,400 € |
מסקנות מהדוגמה:
העלות הכוללת של נכס חדש נמוכה בכ־9,700 אירו לערך, בהנחה שמתקבלת הטבת המע”מ של 5%.
נכס חדש מצריך פחות התעסקות מיידית – אין צורך בשיפוצים או בהחלפת מערכות.
נכס יד שנייה עשוי להתאים יותר אם זמינות מיידית חשובה, אך דורש לקחת בחשבון תוספת מיסים ועלויות תחזוקה.
כמובן, כל מקרה לגופו: מחירים, מיסים ותחזוקה יכולים להשתנות לפי מיקום, גיל הנכס, מצב משפטי ועוד. הדוגמה נועדה להמחשה בלבד.
לשאלות נוספות ניתן ליצור קשר עם מנהלי האתר
