לפני שחותמים: 15 דברים שחייבים לבדוק לפני רכישת נכס!
רכישת נכס היא אחת ההשקעות המשמעותיות ביותר, ולכן חשוב לבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בעתיד. הנה כמה נקודות קריטיות שיש לקחת בחשבון לפני קבלת החלטה:
1. חדש או יד שנייה?
אם מדובר בנכס ישן, ודאו כי יש לו טייטל דיד (Title Deed) רשמי על שם הבעלים הנוכחיים. אם הנכס אינו רשום בטאבו במשך שנים, הסיכוי לקבלת רישום עתידי נמוך מאוד. מחיר נמוך במיוחד עשוי להעיד על בעיה משפטית או תכנונית, ולכן יש להיזהר במיוחד בעסקאות מסוג זה.
בנכס חדש הטייטל דיד מגיע לאחר מספר שנים בודדות (3-4) במידה ועמד בסטנדרטים ובדרישות.
2. איכות הבנייה והקבלן
בדקו מי הקבלן שבנה או בונה את הנכס. לא כל הקבלנים מספקים איכות בנייה גבוהה, גם אם הנכס נראה מרשים במבט ראשון. ליקויים רבים מתגלים רק לאחר שנה-שנתיים, ולכן מומלץ לבדוק אם הקבלן ידוע באיכות ביצועיו ובאמינותו. כמו כן, חפשו חוות דעת של דיירים קודמים ונסו להבין מהם הליקויים הנפוצים בבניינים של אותו קבלן.
3. עמלות סוכני נדל”ן
בקפריסין, החוק אוסר על סוכני נדל”ן לגבות עמלה מהרוכש, אך חלקם עשויים להוסיף את העמלה למחיר הנכס ללא ידיעתכם. או לחילופין בנכסים חדשים יש פחות מקום למיקוח על המחיר משום שגם הסוכן צריך לקבל את חלקו וזה בא על חשבון ההנחה.
4. בדיקת בעלות וסטטוס משפטי
אל תניחו שהנכס “נקי” מבחינה משפטית, גם אם המוכר או המתווך מציגים זאת כך. בדקו שאין שעבודים, עיקולים או בעיות משפטיות אחרות שעלולות למנוע רישום חוקי של הנכס בטאבו. ישנם נכסים שנבנו על שטחים שלא אושרו לתכנון בניה, דבר העלול להוות בעיה חמורה בעת מכירה עתידית.
5. התאמה להיתרי הבנייה
יש לבדוק שהנכס בנוי בהתאם להיתרי הבנייה של העירייה. לעיתים ניתן לראות בנכסים ישנים שהיתרי הבנייה אינם תואמים את המצב בפועל (לדוגמה- במפות של העירייה הנכס אמור לשבת באיזור אחר מאשר מיקום הנכס בפועל) דבר זה עלול למנוע קבלת טייטל דיד ואף להוביל לקנסות ולבעיות במכירת הנכס בעתיד.
6. מימון ומשכנתאות
אם בכוונתכם לקחת משכנתא, ודאו מראש את תנאי המימון בבנקים קפריסאיים או ישראליים. הבנקים המקומיים עשויים להציב תנאים שונים מהבנקים הישראליים, ולעיתים נדרש להביא ערבויות נוספות או לבצע העברת כספים בשלב מוקדם יותר בעסקה.
**שימו לב** כדי לבצע העברת כספים לחו”ל לצורך רכישת נכס ללא עמלות מיותרות, יש לבקש ממס הכנסה אישור על ניכוי מס במקור שהוא אישור על מקור הכספים. בנוסף אישור העברת מט”ח מבנק ישראל.
מומלץ לוודא עם הבנק שלכם האם יש צורך באישורים נוספים ולבדוק אפשרויות להעברה עם עמלות מינימליות דרך שירותי העברות בנקאיות חיצוניות או מטבעות חוץ.
7. אישורים ושותפים נוספים
ישנם נכסים שהבעלות עליהם מתחלקת בין יורשים רבים או שותפים אחרים. ייתכן שחלק מהם טרם נתנו את הסכמתם למכירה, דבר שעלול לגרום לעיכובים ואף לביטול העסקה. יש לוודא שכל השותפים חתמו על המסמכים הדרושים.
8. עורך דין מקומי
היעזרו בעורך דין , מומלץ קפריסאי מנוסה שמכיר את חוקי המקרקעין, המפות והליכי הרישום, ויוכל להגן על האינטרסים שלכם. עורך דין מקצועי ידע להתריע על בעיות משפטיות ויוכל ללוות אתכם בהליך הרישום מול הרשויות המקומיות.
9. בדיקה פיזית של הנכס
לעולם אל תחתמו על חוזה לפני שראיתם את הנכס ואת בעליו/הקבלן בפועל. מומלץ לבקר בנכס לפחות פעמיים – פעם אחת ביום ופעם נוספת בלילה, על מנת להבין כיצד נראית סביבת המגורים בשעות שונות. ישנם רמאים רבים הפועלים בעיקר בפלטפורמות מכירה יד שנייה ולכן יש להיזהר מהעברת כספים ללא בחינת הנכס פרונטלית.
10. שכנים וסביבה
בדקו מי השכנים והאוכלוסייה המקומית, שכן גורמים אלו עשויים להשפיע על ערך הנכס ועל איכות החיים שלכם. שכנים רועשים, אוכלוסיה חלשה או סביבת מגורים שאינה מתוחזקת כראוי עשויים לגרום לירידת ערך הנכס בעתיד.
11. משכון והלוואות קבלן
בדקו האם הנכס ממושכן או אם מדובר בנכס בבנייה – האם הקבלן לקח הלוואות שעלולות להשפיע על יכולתו לסיים את הפרויקט. במקרים מסוימים, אם הקבלן פושט רגל, ייתכן שהבנייה תיעצר לחלוטין והנכס יישאר לא גמור.
12. רישיון בנייה ואישור אכלוס
בנכסים חדשים יש לוודא כי קיים רישיון בנייה ואישור אכלוס (Certificate of Final Approval) מטעם הרשויות המקומיות. ללא אישורים אלו, הנכס אינו חוקי מבחינת רישוי ועלול לגרום לבעיות עתידיות.
13. הערכת שמאי
היעזרו בשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס ויאמת כי המחיר תואם את מצב השוק. לעיתים, המוכר עשוי להציע מחיר גבוה משמעותית משווי השוק האמיתי של הנכס.
14. איכות הבנייה
נכסים שנבנו משנת 2018 עומדים בתקני בנייה אירופיים מחמירים, מה שמבטיח איכות גבוהה יותר. עם זאת, גם בנכסים חדשים יש לבדוק את איכות החומרים, הצנרת, הריצוף והחשמל.
15. חוזה הרכישה
אל תסתפקו בחוזה הסטנדרטי שמציג המוכר. תציגו בפני עורך דינכם את הנקודות החשובות בעיניכם שלא תרצו לוותר עליהם בחוזה, עורך דין מקצועי יוכל להוסיף סעיפים שיגנו עליכם ולוודא שאין בחוזה תנאים שעלולים להזיק לכם בעתיד. חשוב להבהיר מראש מה כלול במחיר הנכס – ריהוט, מכשירי חשמל, חניה וכדומה.
קניית נכס היא צעד גדול, ולכן חשוב לפעול בזהירות ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי להבטיח עסקה בטוחה ומשתלמת.
